El 27 de Abril del 2023, el Consejo de ministros ha llegado a un acuerdo y han aprobado la nueva ley de vivienda en España, la primera de su índole y que después de muchas negociaciones se han conseguido llegar al senado, aunque todavía queda que el senado de la aprobación definitiva para su inclusión en el BOE y su apuesta en marcha.
Esta Ley regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles e incluirá medidas para ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”.
Desde nuestra empresa experta en el desalojo de okupas, hemos analizado el acuerdo conjunto para la aprobación y mejora de la ley por el derecho de la vivienda de 2023 y te contamos todo lo que debes saber y como te afectara esta nueva ley de vivienda.
¿Cuando se aprobará la ley de vivienda?
La ley de vivienda ha sido aprobada en el Congreso el 27 de Abril del 2023, ahora, pasará al senado para su revisión y aprobación definitiva. Aunque esta aprobada por el Congreso, todavía queda la aprobación de la cámara alta para su entrada en vigor y su inclusión en el BOE. Se espera que esto ocurra antes de las elecciones del 28 de Mayo del 2023.
Los puntos Claves sobre la nueva ley de vivienda
Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado.
1.- Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
2.- Nueva definición para grandes tenedores
3.- Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
4.- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
5.- Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
6.- Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
7.- Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la ley de vivienda
8.- Medidas de protección frente a los desahucios.
9.- Beneficios fiscales para propietarios
10.- Recargo del IBI para viviendas vacías
11.- Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Se mejoraran y facilitan las condiciones para la declaración de zonas tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas del control. la declaración de un barrio o un municipio como zona tensionada dependerá de cada comunidad autónoma, incluyendo la revisión al ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas
Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá de cumplir al menos una de estas dos condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. Por ejemplo: Si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda por hipoteca o alquiler más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del Ipc en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta comunidades autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.
Nueva definición para grandes tenedores
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios
- Grandes tenedores: Serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta diez viviendas o 1.500 m2 en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Esta es sin duda una de las medidas más polémicas de la nueva ley de vivienda de 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.
Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir del año 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres esta limitada a un máximo de un 2% como medida extraordinaria) las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.
Además se preve que para Enero del 2025 se cree un nuevo indice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será mas estable e inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir como será este indice por el cual se regirán los alquileres.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas no declaradas tensionadas.
Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad del contrato y de quien sea el propietario (pequeño o gran tenedor)
Para pequeños propietarios; mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor es decir según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
- POR EJEMPLO; Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al indice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo indice a partir del 2025) Así si se realizase un nuevo contrato 3n 2023 su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
Para grandes Tenedores: mediante la aplicación del indice de contención de precios el cual todavía esta por definir.
Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada comunidad autónoma.
Traslado al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.
Por norma general los honorarios de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más el iva) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.
El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía opcional al firmar el nuevo contrato de alquiler.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad tasa de basura, etc…)
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la ley de vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley, de existir un acuerdo entre las partes. la ley de arrendamientos urbanos permite que , como en cualquier contrato, las partes lleguen a un acuerdo incluso si estos son contrarios a parte de la ley.
Sin embargo como indica el borrador “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley para conseguir el contrato”
Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección
Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada, así deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
Se incluyen nuevas prorrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
Acceso obligatorio a los procedimientos de soluciones extrajudiciales para las personas vulnerables.
Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
Desde nuestra empresa de desalojo de okupas, le ofrecemos un servicio profesional, totalmente legal para ayudarle a recuperar su inmueble independientemente de la situación en la que se encuentre (inquilino moroso, precario o ocupación ilegal), evitando procesos largos.
Beneficios fiscales para propietarios
En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicaran incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos de alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.
Por ahora no han transcendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de la vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.
- Bonificación 50% - a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda
- Bonificación 70%
Si se alquila por primera vez a jovenes de entre 18 y 35 años
Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
- Bonificación 90% si se produce en áreas tensionadas.
Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda
Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija en un precio de alquiler 800/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación seria de 638€
Recargo del IBI para viviendas vacías
Más impuestos para las viviendas vacías , para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el gobierno permitirá a los ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%
Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda publica
Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección publica permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
Aumento de la Oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivada que estarán sujetas con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.
En DIO Express, ponemos a su disposición el equipo de mediación extrajudicial o amistoso para el tramite de todo tipo de conflictos inmobiliarios que usted pueda tener. Evite largos procesos.